Calculer la valeur d’un bail rural avant de le mettre en vente

Définir la valeur d’un bail rural n’est pas chose aisée dans la mesure où la détermination du loyer n’est pas laissée à la libre décision des parties. En effet puisque le mode de calcul du loyer d’un bail rural est encadré, le bailleur et le preneur n’ont pas leur mot à dire dans ce contexte.

Définition du fermage

Le fermage est le loyer dû en contrepartie de la location d’un bien agricole. Il est établi en fonction de plusieurs facteurs tels que la durée du bail, la qualité des sols et/ou l’état et l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation.

Chacun des éléments ayant une destination différente, il est possible toutefois de déterminer le fermage avec le loyer des terres et des bâtiments d’exploitation d’une part et le loyer des bâtiments d’habitation d’autre part.

Tous ces loyers sont déterminés par un arrêté préfectoral qui fixe le loyer annuel en euros des terres nues et des bâtiments d’exploitation.

Détermination du montant du loyer

Celui-ci est actualisé annuellement à la date d’échéance du bail et en se référant à l’indice national des fermages. L’indice permet ainsi de définir un prix à l’hectare loué en fonction de la catégorie des terres, de leur qualité et de leur rendement.

Bien évidemment le prix est différent selon le lieu où se trouve l’exploitation agricole. Il diffère largement selon les départements et les régions. Les zones de montagne n’ayant pas le même taux d’indice que les zones de plaines.

Pour ce qui concerne les bâtiment d’habitation, le principe est le même puisque le loyer fait référence à une fourchette de prix déterminée par le préfet. L’arrêté préfectoral faisant état de l’importance, de l’état et du confort des bâtiments. Le loyer est actualisé à chaque échéance du bail en prenant en considération l’indice de référence des loyers établi par l’INSEE.

Ainsi définir la valeur d’un bail rural est assez complexe et peut varier considérablement selon des critères d’évaluation qu’il n’est pas toujours facile d’appréhender. Il est toutefois possible d’en optimiser certains éléments en intervenant sur l’entretien des bâtiments, avec leurs équipements et leur mise en conformité régulièrement.