Les conditions du bail rural

Il n’est pas obligatoire d’être propriétaire terrien pour devenir exploitant agricole, ce métier peut parfaitement s’exercer en louant le terrain et les installations nécessaires à l’exploitation. Une telle démarche passe obligatoirement par la signature d’un bail rural. Voyons quelles en sont les directives.

Destination et forme du bail rural

Le bail rural s’applique uniquement à un terrain ou un bâtiment destiné exclusivement à une exploitation agricole. Il est conclu entre un propriétaire personne physique ou morale qui va les donner en location à une personne physique ou morale qui en assurera l’exploitation.

Généralement un bail rural se signe pour une durée minimale et incompressible de 9 ans au moyen d’un document signé par les deux parties en sous seing privé ou devant Notaire. Dans le cas d’une durée de plus de 12 ans, l’acte notarié est obligatoire.

Il existe deux formes d’accord pour cette location :

• Le fermage, qui consiste en une location d’exploitation agricole à un fermier qui paiera un loyer annuel.
• Le bail à métayage, qui consiste en une location d’une propriété rurale avec partage des récoltes ou des recettes perçues suite à la vente des récoltes, entre le bailleur et le métayer.

Quelle que soit la forme retenue, le contrat devra mentionner la référence cadastrale identifiant la ou les parcelles données en location.

Calcul du loyer

Le loyer n’est pas libre et se calcul à partir de différents éléments d’appréciation qui doivent être calculés séparément avant de les additionner :

• Les bâtiments d’exploitation et les terres nues
• Les bâtiments d’habitation
• Eventuellement les terres portant des cultures pérennes

A ces éléments tangibles viendront s’ajouter d’autres éléments de calcul plus subjectifs.

La durée du bail, la qualité des terres exploitables, l’état et l’importance des bâtiments, vont influencer le ratio de calcul du prix du loyer.

L’ensemble de ces éléments additionnés doit déboucher sur un montant qui sera le prix du loyer payé annuellement.

De plus le contrat de bail rural, dont un modèle est disponible sur internet, doit indiquer au locataire les contraintes environnementales connues, et les faire figurer dans une annexe au bail rural, indiquant :
Une zone comportant des risques technologiques
Une zone couverte par un plan de préventions naturelles
Une zone de sismicité