FONCTIONNEMENT DE LA LOCATION IMMOBILIERE

Louer un logement nécessite un respect élémentaire des règles en place. Que ce soit du point de vue du locataire ou du propriétaire, ils doivent répondre précisément aux obligations légales.
Du contrat de bail de location à l’assurance, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le fonctionnement de la location immobilière.

Le contrat de location

Le coeur du contrat de location n’est autre que le bail qui précise les obligations du bailleur, à savoir le propriétaire, et, du locataire (aussi appelé le preneur). Ce bail doit être obligatoirement signé par les 2 parties pour être valable.

Il doit notamment y être inscrit des éléments comme la date de prise d’effet, l’adresse de l’habitation (ou du local), la liste des équipements, le montant du loyer ou encore le montant de la caution (dépôt de garantie).

Même si le bail peut être rédigé sur papier libre, Il existe des modèles de contrats de bail permettant de gagner du temps, et, d’éviter bien des erreurs légales. Ce modèle de contrat de bail doit être rédigé en au moins 2 exemplaires afin que chacun puisse conserver une trace (dont la caution également).

Les obligations du bailleur (propriétaire)

Chacune des parties doit répondre à ses obligations afin que le contrat de location se déroule dans les meilleures conditions. A ce titre, le bailleur doit obligatoirement louer un bien immobilier décent au sein duquel l’intégrité physique du locataire n’est pas mise à mal (électricité, isolation, plomberie, etc).

Aussi, le bailleur doit réaliser toutes les réparations les plus importantes pour en assurer le bon fonctionnement. Selon les cas, les locataires peuvent réaliser les travaux contre une réduction du montant du loyer (changer la tapisserie, changer la moquette, entretenir les tuiles, etc.).

Le propriétaire doit également fournir une quittance de loyer à son locataire (des modèles de quittance de loyer peuvent être utilisés). A noter que le locataire doit continuer de payer son loyer même si le bailleur ne respecte ses obligations.

Les obligations du locataire d’un bien immobilier

En premier lieu, le locataire doit absolument payer son loyer et les charges liées. Le locataire doit également utiliser le logement de la façon la plus paisible possible. Il doit aussi entretenir son habitation tout en souscrivant à une assurance adéquate (preuve à fournir au moment de signer le bail).

Le locataire doit laisser les lieux au propriétaire si celui-ci souhaite réaliser des travaux (mais le bailleur n’a pas pour autant le droit d’entrer sans permission dans le logement). Enfin, le locataire a interdiction de sous-louer son bien ou de le transformer en local commercial sans autorisation préalable du propriétaire.

Quid des charges locatives?

Dans le cadre du contrat de bail, le bailleur doit explicitement préciser le montant des charges locatives que le locataire devra assumer. Parmi ces charges locatives, certaines sont dites « récupérables ».

C’est notamment le cas des charges liées à l’entretien courant (ascenseur, nettoyage des parties communes, etc.), à certaines taxes (taxe d’enlèvement des ordures) ou encore à la consommation du logement (chauffage, eau, etc.).

Si les charges sont réparties entre plusieurs locataires ayant le même bailleur, la répartition doit être équitable et prendre en compte la taille du logement comme le nombre d’habitants. L’étage de résidence est également à prendre en compte, comme par exemple, lors de l’installation ou la réparation d’un ascenseur.

Tout savoir sur l’état de lieux

L’état des lieux est une étape obligatoire lors de la signature du bail entre le propriétaire et le locataire. L’état des lieux demande une attention particulière afin de bien constater l’état du bien au moment de l’entrée des lieux. En effet, un comparatif sera réalisé au moment de la sortie des lieux.

Toute dégradation devra alors être payée via le dépôt de garantie du locataire (plancher abîmé, vitre cassée, etc.). A ce titre, la description de chaque pièce doit être détaillée avec une infime précision. L’état des lieux est un document clé qui sera mis en annexe du bail.

L’état des lieux peut être dressé sur papier libre, mais il est vivement recommandé d’utiliser des modèles de contrats afin de ne rien oublier le moment venu.

Petites annonces ou agence immobilière?

Afin de trouver un logement ou un locataire, il est possible de consulter les petites annonces ou de passer par une agence immobilière. Les petites annonces sont utilisées par le plus grand nombre, car elles sont plus économiques (absence de frais d’agence) et récompensent souvent les plus réactifs.

Toutefois, pour certains biens immobiliers (onéreux ou grands), les agences immobilières ont la préférence des propriétaires. Elles offrent une certaine sécurité, car tous les détails légaux sont gérés par ces experts immobiliers.