LA VALORISATION DU BAIL COMMERCIAL
Le bail commercial est la pierre angulaire de toute entreprise exerçant la vente de produits ou services que ce soit à destination des particuliers ou des professionnels.
La valorisation du bail commercial ce calcul à partir de la valeur de l’emplacement où il se situe et de la clientèle potentielle capable de générer son chiffre d’affaires.
Valorisation de l’emplacement
Cette notion n’est pas très difficile à comparer selon que le fonds de commerce se situe du bon côté des Champs Elysées ou dans la rue principale d’une petite ville de province (et nous n’en citons aucune particulièrement).
Bien évidemment le rapport de valeur doit être exceptionnellement important dans ce cas de figure.
L’emplacement est certainement l’élément variable, factuel et majeur pour une valorisation. Toutefois ce que l’on nomme le « droit au bail » peut se négocier également à partir d’autres éléments.
Valorisation de la clientèle
La clientèle générée directement par la nature des produits et services proposés, est un autre élément d’appréciation. Plus facile à établir car les chiffres ne mentent jamais et le chiffre d’affaires est un paramètre tangible estimer la valorisation du bail commercial.
Toutefois, la clientèle, comme partout, est volatile et infidèle. Rien ne peut assurer que la cession d’un fonds de commerce va garantir à son acquéreur la conservation de la clientèle sur laquelle la valorisation du bail commercial aura été construite.
La teneur du bail commercial
La rédaction du bail est également un élément à considérer, essentiellement en ce qui concerne la durée du bail commercial mais aussi les clauses particulières qui pourraient le constituer.
Un bail commercial, d’une durée de 9 ans ou plus, sur lequel aucune inquiétude n’est à considérer en terme de travaux lourds, disparition du bâtiment ou autre inconvénient majeur, sera bien mieux valorisé qu’un bail précaire ou de courte durée tel qu’un bail de 9 ans sur lequel il ne resterait que 3 ans à courir, par exemple.
D’autres éléments constitutifs du bail peuvent le rendre moins attractifs, comme certaines contraintes imposées par le bailleur en terme de passage, d’accès. Article du bail précisant un ajustement du loyer plus onéreux que d’usage convenu, etc.
Avant d’investir son temps et son argent dans un bail commercial, mieux vaut en analyser chaque point pour s’assurer de sa pérennité et sa capacité à prendre de la valeur avec le temps.