LES DIFFERENCES ENTRE BAIL COMMERCIAL ET PROFESSIONNEL
Les erreurs, ou plutôt les quiproquos, sont très fréquentes concernant la notion de bail commercial et la notion de bail professionnel. En effet, contrairement aux idées reçues, ces 2 statuts a priori semblables disposent de nombreuses différences.
Il existe de véritables limites à l’utilisation d’un bail commercial ou d’un bail professionnel. Découvrez les principales différences entre ces 2 baux essentiels à de nombreux professionnels.
Application et exclusion d’un bail professionnel
Avant d’énumérer les différences entre un bail professionnel et un bail commercial, il est important d’identifier les professionnels pouvant disposer d’un bail professionnel. Ce type de bail s’applique d’office aux non-commerçants ayant une activité juridique, médicale, comptable, juridique, professorale ou encore de conseils.
De même, les associations ayant un but lucratif et les sociétés exerçant une activité professionnelle ont recours automatiquement à un bail professionnel. Selon les cas, tous les professionnels cités plus haut peuvent volontairement soumettre également leur bail au statut du bail commercial.
Toutefois, il est important de noter que certaines activités sont exclues des baux professionnels. C’est le cas des associations culturelles, des établissements publics et des activités dites artistiques reconnues comme « auteurs » d’œuvres.
Les différences entre un bail professionnel et un bail commercial
Afin de mieux saisir les différences en ces 2 baux, nous avons mis en exergue 9 points contractuels :
- Rédaction du bail : Le bail commercial peut être verbal alors que la bail professionnel est obligatoirement. Toutefois, nous vous recommandons fortement de rédiger un tel bail. Voici un modèle de bail commercial et un modèle de bail professionnel.
- Durée du bail : Elle est au minimum de 9 ans pour un bail commercial et de 6 ans pour un bail professionnel.
- Montant du loyer : Dans les 2 cas, il est fixé entre les 2 parties.
- Révision du loyer : Le bail commercial offre un cadre très précis puisque toute révision ayant lieu tous les 3 ans fait référence à l’indexation conventionnelle. A contrario, le montant du loyer d’un bail professionnel peut être revu librement selon les conditions fixées au moment de la signature.
- Charges : Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire doit entretenir et régler toutes les réparations courantes alors que le propriétaire règle les charges liées à la propriété. Dans le cadre d’un bail professionnel, la répartition éventuelle des coûts est stipulée dans le bail.
- Frais déductibles : Le bail commercial permet au locataire de déduire certains frais (pas de porte, honoraire d’un notaire, etc…) de son revenu imposable, mais pas les frais du droit au bail. Le bail professionnel permet au locataire de déduire les frais de bail et les loyers de son revenu imposable. Les frais liés au droit au bail sont déductibles entre la 1ère et la 3ème anné
- Fin de bail : Via un bail commercial, le locataire peut donner congé (tout comme le propriétaire) tous les 3 ans, mais il a pour obligation de le notifier au propriétaire par voie d’huissier 6 mois à l’avance. Via le bail professionnel, seul le locataire peut donner congé, et ce, dans les mêmes conditions que le bail commercial.
- Renouvellement du bail : Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire dispose d’un droit au renouvellement, sauf si le propriétaire verse une indemnité d’éviction. Dans le cadre d’un bail professionnel, le reconduction est tacite pour une période de 6 ans.
- Sous-location : Interdite via un bail commercial (sauf validation du propriétaire) et autorisée via un bail professionnel.
En somme, pour l’ensemble de ces différences concrètes, il est toujours préférable de s’interroger sur son besoin immobilier réel avant de choisir entre un bail commercial et un bail professionnel.